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Überblick über den Immobilienmarkt in Serbien, Bosnien und Herzegowina und Montenegro - Wie viel kostet ein Neubau und wo sollte man investieren?

Quelle: eKapija

Mittwoch, 19.10.2022.

20:41

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Podeli

Wer sich in den vergangenen sechs Monaten für den Kauf einer Wohnung interessierte, musste für die Wohneinheiten in Neubauten in Serbien durchschnittlich 1.617 Euro/m2 bereit stellen, 812,5 Euro/m2 in der Republika Srpska und 1.375 Euro/m2 in Montenegro.

Der Markt ist dynamisch, unterliegt vielfältigen Einflüssen und verändert sich entsprechend. Dennoch lässt die Nachfrage nach Immobilien, und nicht nur nach Wohnimmobilien, in keinem der genannten Länder unserer Region nach.

Serbien, d.h. Belgrad, hält den Rekord im Immobilienwert, wenn es um die Region geht. Am attraktivsten in der Republika Srpska ist der Wohnungsmarkt in Banja Luka, während Sarajevo in der Föderation hervorsticht. In Montenegro sind die Preise immer noch am höchsten an der Küste, wo die Luxusimmobilien die besondere Attraktion darstellen.

Lesen Sie mehr über diese Preise sowie über den Gewerbeflächenmarkt, die Baulandpreise und den Wert von Bauarbeiten in der Immobilienmarktübersicht von eKapija.

Belgrad (FotoShutterstock) Belgrad

Immobilienmarkt in Serbien erreichte in den vergangenen sechs Monaten einen Wert von 3,6 Milliarden Euro

Der Immobilienmarkt in der Republik Serbien hatte im ersten Halbjahr 2022 einen Wert von 3,6 Milliarden Euro, was einen Rekordwert für sechs Monate darstellt, wurde im Bericht über die Lage des Immobilienmarktes im ersten Halbjahr 2022 der Vermessungsbehörde der Republik Serbien hervorgehoben.

Die Daten zeigen ein milderes Wachstum des Immobilienumsatzes im Vergleich zum Vorjahr und Rekordbeträge des Geldumlaufs auf dem Immobilienmarkt - sie stiegen um 25%.

Die Zahl der Verkäufe im ersten Halbjahr 2022 übertraf mit 68.274 Verkäufen die erste Hälfte des Jahres 2021 um 4 %.

Auf dem Territorium Serbiens wurden 25.775 Wohnungen, 15.720 Baugrundstücke, 12.130 Wohngebäude und 11.779 landwirtschaftliche Flächen verkauft.

Die Anzahl der Verkäufe bei Garagenplätzen im ersten Halbjahr 2022 im Vergleich zum gleichen Vorjahreszeitraum stieg um 22 %, bei Geschäftsräumen um 9 %, bei Wohnungen um 8 %, bei landwirtschaftlichen Nutzflächen um 6 %, bei Wohngebäuden (Häuser, Ferienhäuser und Mehrfamilienhäuser) um 5 %.

In Bezug auf das Territorium wurden die meisten Immobilienverkäufe im ersten Halbjahr 2022 auf dem Gebiet der Vojvodina realisiert, gefolgt von der Stadt Belgrad, Šumadija und Westserbien, und die wenigsten auf dem Gebiet Süd- und Ostserbiens. Die teuersten Immobilien wurden jedoch nach wie vor in der Stadt Belgrad verkauft, so dass die größte Geldbeträge auf dem Gebiet der Stadt Belgrad verzeichnet wurden.

Wohnungen

Beim Wohnungsumsatz lag der Anteil der Wohnungsverkäufe im Neubau an der Gesamtzahl der Wohnungsverkäufe im ersten Halbjahr 2022 bei 42 %, das sind 1 % mehr als im gleichen Zeitraum des vorherigen Jahres.

Im ersten Halbjahr 2022 betrug der Wohnungsumsatz auf Landesebene 25.775 Wohnungen, das sind 8 % mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.

Die durchschnittliche Fläche der gehandelten Wohnungen in Altbauten beträgt 54 m2, in Neubauten 59 m2.

Je nach Struktur entfallen 38 % der gehandelten Altbauwohnungen auf Zweizimmer-/Zweieinhalbzimmerwohnungen, 28% auf Einzimmer-/Eineinhalbzimmerwohnungen und 28% auf Dreizimmer-/Dreieinhalbzimmerwohnungen 13 % und 6% auf Studios. Vierzimmer-/Viereinhalbzimmerwohnungen beteiligen sich mit 2 % und Fünfzimmerwohnungen mit 2 %. Für sonstige 11 % der Daten ist die Information über die Anzahl der Zimmer unbekannt.

Bei Neubauten partizipieren je nach Struktur Zweizimmer-/Zweieinhalbzimmerwohnungen mit 30%, Dreizimmer-/Dreizimmerwohnungen mit 15%, Einzimmer-/ Eineinhalbzimmerwohnungen mit 12%, Vierzimmer-/Viereinhalbzimmerwohnungen mit 5% und Studios mit 3%, und Fünfzimmerwohnungen mit 1%. Für sonstige 34 % gibt es keine Daten zur Anzahl der Zimmer.

Der durchschnittliche Preis für eine Wohnung in einem Altbau für das Gebiet Serbiens betrug im ersten Halbjahr 2022 1.260 EUR/m2, was 19% mehr als im gleichen Zeitraum des Vorjahres ist.

Der Durchschnittspreis für eine Wohnung in einem Neubau lag bei 1.617 EUR/m2, das sind 11 % mehr als im Vergleichszeitraum des Vorjahres.

Die höchsten Preise für Neubauwohnungen wurden im Komplex Belgrade Waterfront registriert und reichen von 2.615 bis 9.545 Euro/m2.

Auf dem Gebiet der Stadt Belgrad stechen die Wohnanlagen wie Novi Dorćol, Zepterra, K district, Petica, Kennedy Residence, Park Vila Residence, New Minel und andere hervor.

Die höchsten Preise für Wohnungen in Altbauten gibt es in Stadtbezirken Stari Grad, Vračar, Savski venac und Novi Beograd.

Geschäftsräume

Der Umsatz von Geschäftsräumen verzeichnete im ersten Halbjahr 2022 auf nationaler Ebene einen Anstieg von 9 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. 1.765 Verkäufe von Geschäftsräumen wurden registriert.

Gehandelt wurden Bars, Büros, Geschäftsräume, für die die Tätigkeit nicht festgestellt wurde, Geschäftswohnungen sowie Lagerflächen.

Der höchste Umsatz an Geschäftsräumen wurde auf dem Gebiet der folgenden Gemeinden realisiert: Novi Sad - 241, Raška - 146, Novi Beograd - 142, Čajetina - 90, Medijana (Niš) - 64, Vračar - 52, Zvezdara - 52, Stari Grad - 49, Palilula - 45, Subotica - 41 und andere.

Die Preise für gehandelte Geschäftsräume lagen zwischen 50 EUR/m2 und 12.240 EUR/m2.

30% der gehandelten Gewerbeimmobilien hatten eine Fläche unter 30 m2, 30% davon zwischen 30 m2 und 60 m2, 22% zwischen 60 m2 und 150 m2 und 15 % über 150 m2.

Die höchsten erzielten Preise auf dem Immobilienmarkt

Die teuerste Wohnung in Serbien im ersten Halbjahr 2022 wurde im Komplex Belgrade Waterfront im Belgrader Stadtbezirk Savski Venac gehandelt. Diese Neubauwohnung kostete 9.545 Euro pro Quadratmeter und seine Fläche betrug 97 m2.

Bei Altbauten wird mit 4.902 Euro der höchste Quadratmeterpreis für eine Wohnung (66 m2) im Belgrader Stadtbezirk Stari Grad gezahlt.

Am meisten im ersten Halbjahr 2022 wurde eine Neubauwohnung im Belgrader Stadtbezirk Savski Venac gezahlt - insgesamt 1.530.000 EUR für 349 m2.

Das teuerste Haus wurde in Savski Venec für 2.900.000 Euro verkauft.

Die teuerste Gewerbeimmobilie wurde im Belgrader Stadtbezirk Stari Grad verkauft - 29 m2 für 12.240, und der höchste Vertragspreis für Büroflächen von 10.200.000 Euro wurde im Stadtbezirk Palilula erzielt.

Zahlungsart

Basierend auf den gesammelten Daten aus Kaufverträgen wurden im ersten Halbjahr 2022 12 % aller Immobilien aus Kreditmitteln bezahlt, das sind 4 % weniger als im ersten Halbjahr 2021. Mit Krediten werden am häufigsten Wohnungen bezahlt. Im ersten Halbjahr 2022 wurden 28 % der Wohnungen in der Republik Serbien mit Kredit bezahlt, das sind 8 % weniger als im ersten Halbjahr 2021.

Das dritte Quartal des Immobilienmarktes in Serbien

Bezogen auf das dritte Quartal belief sich der Gesamtbetrag der Mittel am Immobilienmarkt auf 1,7 Mrd. Euro, was einer Steigerung von 10,6 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht.

Die Gesamtzahl der Kaufverträge auf dem Immobilienmarkt betrug 34.503, das sind 0,9 % weniger als im dritten Quartal 2021. Nach Städten betrachtet, wurde die größte Anzahl von Kaufverträgen in der Stadt Belgrad registriert - 8.013 Verträge.

Im dritten Quartal 2022 entfällt der größte Teil der Gesamtmittel bei Immobilientransaktionen in Serbien auf den Verkauf von Wohnungen - insgesamt 935,2 Mio. EUR, von denen 579,6 Mio. EUR für Wohnungen in der Stadt Belgrad gezahlt wurden.

Der Anteil der Wohnungen an der Gesamtgeldmenge auf dem Markt betrug im dritten Quartal 2022 57 %, das ist 1 % mehr als im gleichen Zeitraum des Jahres 2021.

Im dritten Quartal 2022 wurden 10 % der Immobilien aus Darlehensmitteln bezahlt, das sind 4 % weniger als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Wohnungen werden am häufigsten mit Krediten bezahlt - 25 %, das sind 8 % weniger als im dritten Quartal 2021.

Das meiste Geld wurde im dritten Quartal 2022 für eine Neubauwohnung im Belgrader Stadtbezirk Vračar, mit der Gesamtfläche von 301 m2 bereitgestellt - insgesamt 1.280.350 Euro. Der teuerste Quadratmeter in Serbien im dritten Quartal 2022 wurde am Standort Belgrade Waterfront im Stadtbezirk Savski venac verkauft. Er kostete 10.400 Euro und diese Neubauwohnung hatte eine Fläche von 97 m2.

Die teuerste Bürofläche (179 m2) wurde in der Belgrader Gemeinde Stari Grad für 10.110 Euro/m2 verkauft, was auch der höchste Vertragspreis für Büroflächen - insgesamt 1.810.000 Euro - darstellt.

Banjaluka (Fotonovak.elcic/shutterstock.com)

Wie sieht der Markt in Bosnien und Herzegowina aus?

* 1 EUR = 1,95 KM

In der ersten Hälfte des Jahres 2022 wurde der höchste Wert der gehandelten neuen Wohnungen in Banja Luka verzeichnet - 60 Millionen KM, Doboj 13,6 Millionen KM, Istocno Novo Sarajevo 11,9 Millionen KM und Bijeljina 9,8 Millionen KM.

Der durchschnittliche Preis einer fertiggestelltenneuen Wohnung liegt laut den Daten des Statistischen Amtes der Republika Srpska bei 3.627 KM/m2 in Banjaluka, ferner bei 3.052 KM/m2 in Trnovo (Jahorina) und bei 2.636 KM/m2 in Trebinje.

In der ersten Hälfte des Jahres 2022 betrug der Gesamtwert der in der Republik Srpska gehandelten neuen Wohnungen 121,7 Millionen KM. Die teuerste neue Wohnung wurde in Banjaluka zu einem Preis von 4.843 KM/m2 verkauft.

- In der Gegend von Banjaluka und Bijeljina wurde bis 30. Juni 2022 der höchste Immobilienumsatz verzeichnet. Im vergangenen Jahr wurde mehr als ein Drittel der Gesamtzahl der von der Republikbehörde für Vermessungsangelegenheiten und Eigentumsverhältnisse RUGIPP auf dem Gebiet der Republik Srpska registrierten Kauf- und Verkaufsverträge in diesen lokalen Selbstverwaltungseinheiten registriert (37,5%), und dieser Trend setzte sich auch in diesem Jahr fort - erfährt das Portal eKapija in RUGIPP.

Der Durchschnittspreis der Wohnungen, die direkt von Investoren gekauft werden, für das Gebiet der Republik Srpska betrug 1.625 KM/m2, basierend auf einer Stichprobe von 332 Wohnungen. Der niedrigste durchschnittliche Wohnungspreis wurde in der Gemeinde Lopare (800 KM/m2) verzeichnet, und der höchste durchschnittliche Wohnungspreis für die Region Banja Luka betrug 2.300 KM/m2.

Der Durchschnittspreis einer Wohnung pro Quadratmeter in der Kategorie „Altbau“ für das Gebiet der Republika Srpska betrug etwa 1.500 KM/m2, basierend auf einer Stichprobe von 480 Wohnungen. Der niedrigste durchschnittliche Wohnungspreis wurde in der Gemeinde Vlasenica (280 KM/m2) verzeichnet, während der höchste durchschnittliche Wohnungspreis im Gebiet von Banja Luka 2.300 KM/m2 betrug.

- Aus dem Obigen lässt sich schließen, dass Banjaluka derzeit der attraktivste Wohnungsmarkt in der Republika Srpska ist und dass der Durchschnittspreis von Neubauwohnungen am besten auf der Ebene der Analyseeinheiten (lokale Selbstverwaltungseinheiten) widergespiegelt wird. Bitte beachten Sie, dass der Durchschnittspreis von der Mikrolage des Marktes und der Anzahl, Verwendbarkeit und Komplexität der Kaufverträge abhängt (Muster). Auch im engeren und weiteren Stadtgebiet von Banjaluka wurden im genannten Zeitraum Käufe und Verkäufe in der Kategorie „Altbau“ verzeichnet – so RUGIPP.

Der höchste Gesamtpreis für eine Neubauwohnung in Banjaluka betrug 437.892,96 KM für eine Wohnung mit einer Fläche von 154,5 m2, während der höchste Preis pro Quadratmeter 3.661 KM/m2 für eine Wohnung mit einer Fläche von 56 m2 betrug. Der höchste Gesamtpreis einer Altbauwohnung betrug 302.433 KM für eine Wohnung mit einer Fläche von 93,8 m2, während der höchste Quadratmeterpreis 4.086 KM/m2 für eine Wohnung mit einer Fläche von 36 m2 betrug.

Der niedrigste Gesamtpreis einer Wohnung in einem Neubau betrug 92.000 KM für eine Wohnung von 40 m2, während der niedrigste Quadratmeterpreis 2.227 KM/m2 für eine Wohnung von 62 m2 betrug. Der niedrigste Gesamtpreis einer Wohnung in einem Altbau betrug 48.000 KM für eine Wohnung mit einer Fläche von 24 m2, während der niedrigste Quadratmeterpreis 1.721 KM/m2 für eine Wohnung mit einer Fläche von 86 m2 betrug.

Die teuerste Immobilie wurde in der Gemeinde Trnovo (Stadt Istocno Sarajevo) gehandelt, und der Vertragspreis beträgt 8.000.000 KM. Es ist ein Baugrundstück mit einer Fläche von 8.588 m2.

Der Durchschnittspreis für Bauland in der Republik Srpska betrug 25,00 KM/m2, basierend auf einer Stichprobe von 3.397 Immobilien. Der durchschnittliche Preis für Gewerbeflächen in der Republika Srpska betrug 1.843 KM, basierend auf einer Stichprobe von 108 Gewerbeimmobilien. Der höchste Preis für gehandelte Büroflächen beträgt 990.000 KM für 498,9 m2 (Prijedor). Der höchste Quadratmeterpreis für gehandelte Bürofläche liegt bei 4.889,6 KM/m2 (Jahorina).

Sarajevo (FotoAjan Alen/shutterstock.com)

Auf dem Gebiet der Föderation Bosnien und Herzegowina liegt der Durchschnittspreis der im zweiten Quartal dieses Jahres verkauften neuen Wohnungen um 13 % über dem Durchschnittspreis der im Jahr 2021 verkauften neuen Wohnungen, so die Daten des Bundesamtes für Statistik.

Die Mitteilung präzisiert, dass der Durchschnittspreis neu verkaufter Wohnungen im zweiten Quartal dieses Jahres im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 8,9 % höher ist.

Im zweiten Quartal dieses Jahres wurden in FBiH insgesamt 232 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 14.125 m2 verkauft, davon 58 in Sarajevo und 174 im Rest der Föderation.

Die Zahl der im zweiten Quartal dieses Jahres in der FBiH verkauften neuen Wohnungen ist im Vergleich zur durchschnittlichen Zahl der im Jahr 2021 verkauften neuen Wohnungen um 8,9% niedriger und im Vergleich zum zweiten Quartal 2021 um 8,7% niedriger.

Die Nutzfläche der im zweiten Quartal dieses Jahres verkauften Neubauwohnungen ist im Vergleich zur durchschnittlichen Nutzfläche im Jahr 2021 um 4,4 % und im Vergleich zum zweiten Quartal 2021 um 6,8 % höher.

Der Gesamtindex der Erzeugerpreise im Bau- und Wohnungswesen in der FBiH ist im zweiten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal um 2,7% höher.

Nach Art der Bauarbeiten betrachtet, war im gleichen Zeitraum der Preisindex für Architektur- und Bauarbeiten um 3,1 % höher, für Sanitär- und Abwasserarbeiten um 1,5 % höher, für Elektroinstallationsarbeiten um 1,2 % höher, und für mechanische und Installationsarbeiten ist der Preisindex um 1,1% höher.

Podgorica (FotoPixabay.com/falco)

Montenegro: Die Nachfrage nach Immobilien wächst und damit auch die Preise

In den letzten Jahren hat sich der Immobilienmarkt in Montenegro sehr dynamisch entwickelt. Dazu hat insbesondere das Interesse ausländischer Investoren, aber auch die Stärkung des Luxusimmobiliensegments durch die in Entwicklung befindlichen Resorts entlang der montenegrinischen Küste beigetragen.

Trotz der Krise, die durch die Coronavirus-Pandemie und den Krieg in der Ukraine verursacht wurde, wächst die Nachfrage nach Immobilien und damit auch die Preise. So war der durchschnittliche Preis für die Neubauwohnungen im zweiten Quartal dieses Jahres von 1.375 Euro/m2 um 11,5 % höher als im Vorjahreszeitraum, während er im Vergleich zum ersten Quartal um 8,7 % gestiegen ist.

Neubauwohnungen in Podgorica kosteten 1.393 EUR/m2, während die höchsten Preise immer noch an der Küste zu finden sind, wo der Durchschnittspreis bei 1.473 EUR/m2 lag. Die günstigsten Preise kann man nach wie vor in der zentralen Region finden - durchschnittlich 611 Euro/m2, während im Norden der durchschnittliche Quadratmeterpreis einer Neubauwohnung bei 915 Euro lag.

Das Statistische Amt stellt fest, dass der durchschnittliche Preis für Neubauwohnungen in erheblichem Maße vom Anteil der Wohnungen abhängt, die zur Kategorie des gemeinschaftlichen Wohnungsbaus gehören.

- Wenn der Anteil dieser Wohnungen höher ist, wird der Durchschnittspreis einer Wohnung in einem Neubau deutlich niedriger sein, das heißt, wenn der Anteil geringer ist, wird der Durchschnittspreis höher sein - stellten sie klar.

Der durchschnittliche Preis für Neubauwohnungen in Montenegro lag im zweiten Quartal in der Kategorie Gewerbeunternehmen bei 1.425 Euro, in der Kategorie Sozialwohnungen bei 591 Euro.

In Immobilien wurden 283,3 Mio. Euro investiert

Wie bereits erwähnt, ist der Markt in Montenegro sehr dynamisch und das Interesse von Ausländern an Immobilien wächst deutlich. So belief sich nach Angaben der Zentralbank von Montenegro der Gesamtzufluss ausländischer Direktinvestitionen im Jahr 2021 auf 927,33 Mio. EUR, von denen 278,28 Mio. EUR in Immobilien investiert wurden. Das ist ein Wachstum von immerhin 139,13 % im Vergleich zum Vorjahr.

Wenn wir auf dieses Jahr zurückblicken, betrug der Gesamtzufluss ausländischer Direktinvestitionen im Zeitraum Januar bis Juli 653,47 Mio. EUR und erreichte ein Wachstum von 44,53 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Die Zentralbank gab an, dass dies das Ergebnis des Wachstums der Eigentumsinvestitionen ist, wobei sich die Investitionen in Immobilien auf 238,3 Millionen Euro beliefen, was einem Wachstum von 100,25 % im Vergleich zum Vergleichszeitraum entspricht.

Die Deutschen investierten in den ersten acht Monaten mit 39,55 Millionen Euro am meisten in Immobilien. Es folgen Bürger Russlands mit 31,87 Millionen und Serbiens mit 28,49 Millionen Euro.

Mehr als 23.000 Ausländer besitzen Immobilien

Nach Angaben der Verwaltung für Kataster und Staatseigentum besitzen mehr als 23.000 Ausländer Immobilien in Montenegro.

Wie Vertreter dieser Behörde dem Portal Vijesti kürzlich mitteilten, zeigen die Daten, dass 23.364 ausländische Bürger in Montenegro offiziell Immobilien besitzen.

Dies sind 66.840 Grundstücke und Grundstücksteile mit einer Gesamtfläche von 22.905 Hektar, gefolgt von 9.593 Gebäuden mit einer Fläche von 544.859 m2, 25.319 einzelgeschossige Gebäudeteile (Wohn-, Nichtwohn-, Geschäfts- und Nebengebäude) mit einer Gesamtfläche von 1.333.870 m2. Die Verwaltung konnte den Wert von Immobilien im Besitz von Ausländern nicht sagen, aber sie gab an, dass die meisten von ihnen aus Serbien, Russland und Bosnien und Herzegowina stammten.

Der Wert von Bauleistungen

Die Daten von Monstat für das letzte Jahr zeigen, dass sich der Gesamtwert der abgeschlossenen Bauarbeiten auf 792 Millionen Euro belief, was 4,8 % weniger als im Jahr 2020 ist.

Der Wert der abgeschlossenen Bauarbeiten an Gebäuden betrug 329 Mio. EUR, an anderen Gebäuden 463 Mio. EUR. Im vergangenen Jahr wurden 3,07 Tausend Wohnungen mit einer Nutzfläche von 191.000 m2 fertiggestellt.

Der Rückgang der Bautätigkeit setzte sich auch in diesem Jahr fort, so gab es im ersten Quartal einen Rückgang von 5,2 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, also 17,8 % im Vergleich zum Schlussquartal 2021.

Das zweite Quartal hingegen brachte eine Steigerung des Bauleistungswerts um 1,5 % gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres, während im Vergleich zum ersten Quartal 2022 der Bauleistungswert um 8,5 % höher war.

Baugenehmigungen

Im zweiten Quartal 2022 wurden in Montenegro 86 Baugenehmigungen und Arbeitsanträge erteilt. Von der Gesamtzahl wurden 55 Genehmigungen an natürliche Personen und 31 an juristische Personen erteilt.

Betrachtet man die Gesamtzahl der Wohnungen und deren Fläche, so ist laut den erteilten Arbeitsanträgen im zweiten Quartal 2022 der Bau von 333 Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 23.184 m² geplant.

Aleksandra Kekić, Teodora Brnjoš, Dragana Obradović

Unternehmen

Republički geodetski zavod Beograd

Republički zavod za statistiku RS Banja Luka

Federalni zavod za statistiku Sarajevo

Monstat Zavod za statistiku Crna Gora Podgorica

RUGIP Banja Luka

Centralna banka Crne Gore

Uprava za državnu imovinu Crne Gore

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