Zukunft des Immobilienmarktes in Belgrad liegt in Projekten für die Mittelschicht bis 120.000 EUR - Analyst warnt: "Zeit der Käufer" kommt, Investoren sollten in den nächsten zweieinhalb Jahren vorsichtig sein

Quelle: eKapija

Dienstag, 10.09.2024.

22:05

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Podeli

Abbildung (Fotomosher/shutterstock.com)

Der Immobilienmarkt in Belgrad erlebt derzeit erhebliche Veränderungen. Schätzungen zufolge gibt es derzeit mehr als 4.000 vollständig fertiggestellte, aber noch nicht verkaufte Wohnungen sowie rund 4.500 Wohnungen, die verkauft wurden, aber in die noch niemand eingezogen ist und die auch nicht vermietet werden. Darüber hinaus werden viele im Bau befindliche Gebäude langsamer verkauft als vor zwei oder drei Jahren, sagt Nikola Seneši, Analyst und Gründer von NAI WMG, gegenüber eKapija.

– Schauen Sie sich einfach abends an, wie viele Lichter in den Gebäuden brennen – sagt unser Interviewpartner.

Die Stabilisierung des Immobilienmarktes habe seiner Meinung nach bereits begonnen, aber die Senkung der Zinssätze habe paradoxerweise zu einer zusätzlichen Verlangsamung geführt.

– In den letzten anderthalb Jahren war das Wachstum der Immobilienpreise unter den Bedingungen eines festen Zinssatzes geringer als die reale Inflation. Dasselbe geschah in einem Quartal 2022, danach gab es wieder ein kurzes Wachstum, nachdem die Russen und Ukrainer anfingen, ins Land zu kommen, aber ich möchte daran erinnern, dass das keine normale Marktgrundlage ist. So wie die Dinge jetzt stehen, erwarte ich bis Ende dieses Jahres eine deutliche Stabilisierung. Wir treten in eine Phase eines Käufermarktes ein – betont Seneši.

Er fügt hinzu, dass man dies in den Anzeigen sehen kann – vor 18 Monaten war es fast unmöglich, in den Anzeigen Wohnungen in attraktiven Lagen zu finden, und sie sind da, sagt er, und sie sind sehr langsam und schwer zu verkaufen.

– Mit der Zeit wird dies sicherlich zu einem Preisrückgang führen – fügt er hinzu.

EXPO wie Belville

Laut unserem Interviewpartner wird das Projekt EXPO 2027 voraussichtlich einen erheblichen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben.

– EXPO ist ein fantastisches Projekt. Diese Wohnungen mit direkter Bahnanbindung sind genau das, was Belgrad braucht. Das sind Wohnungen, die Familien mit durchschnittlichem Gehalt mit einem Kredit kaufen können. 50 bis 60 Quadratmeter, die höchstens 100.000 bis 120.000 Euro kosten. Das wäre ein normaler Markt – sagt er.

Seneši erwartet ähnliche private Projekte in Mirijevo, Železnik, Makiš und anderen ähnlichen Standorten.

– Wohnungen für die Mittelschicht und hochwertige Bankfinanzierung. Ich glaube, dass EXPO dieses Modell ankurbeln wird. Ähnlich wie Belville es nach den Universitätsspielen für ganz Neu-Belgrad getan hat – glaubt er.

Ratschläge für Käufer und Investoren

Für die Käufer ist jetzt aufgrund der stagnierenden Preise und der geringen Rendite kein idealer Zeitpunkt, in Immobilien zu investieren, rät Seneši.

– Nicht alle Immobilien sind gleich und man kann in diesem Geschäft immer ordentlich Geld verdienen, aber der Kauf von Wohnungen als Investition sollte derzeit vermieden werden. Alles spricht dagegen. Die stagnierenden Preise, die historisch niedrigen Gewinne – vergessen Sie nicht, dass 100.000 Euro aus dem Jahr 2016 jetzt nur noch 58.000 Euro sind – unter Berücksichtigung der realen Inflation.

Was Wohnimmobilien betrifft, werden Projekte für die Mittelschicht in den meisten Fällen gerade erst gebaut oder befinden sich im Genehmigungsverfahren.

– Ich würde abwarten, was mit den EXPO-Wohnungen und einigen ähnlichen Projekten passiert. Andererseits kann es sich nicht jeder leisten, zu warten. In diesem Fall rate ich, zu versuchen, den Preis so weit wie möglich zu senken. Viele Investoren müssen die Preise bereits senken – erklärt unser Interviewpartner.

Die Verkäufer und Investoren, rät er, sollten vorsichtig sein und ihre Strategien an die aktuelle Marktsituation anpassen.

– Ungeachtet eines geringeren Gewinns ist dies auch für sie ein positiver Trend. Sie wissen es selbst und geben oft nicht zu, wie der Verkauf läuft. Es ist nicht annähernd so dynamisch wie früher – sagt er.

Abbildung (FotoNarong Jongsirikul/shutterstock.com)

Was den neuen Zyklus angeht, rät er ihnen, sich auf das Mittelklassesegment zu konzentrieren.

– An Bahn- und künftigen U-Bahn-Strecken, kleinen Zwei- und Dreizimmerwohnungen von 50 bis 60 Quadratmetern, mit einem obligatorischen Kindergarten und einer Schule in der Nähe – Wohnungspreise bis zu 120.000 Euro. Ich würde ihnen auch raten, in den nächsten zweieinhalb Jahren sehr vorsichtig zu sein. Weitere Preisspekulationen könnten die Blase zum Platzen bringen, was sehr gefährlich ist – sagt er.

Die Stabilisierung des Marktes und der Preise für vermietete Immobilien in Belgrad findet seiner Meinung nach bereits statt.

– Die Stabilisierung ist bereits erkennbar, mit einer geringeren Inflation und Kaufkraft der Russen und Ukrainer sind auch die Mietpreise gesunken – betont unser Interviewpartner.

Die Wohnungen pro Tag, fügt er hinzu, sind ebenfalls weniger attraktiv geworden und diese Wohnungen werden zunehmend wieder normal vermietet.

– Wir müssen unsere Denkweise ändern und erkennen, dass eine Stabilisierung oder ein Preisrückgang für alle Beteiligten gut ist. Am schlimmsten ist es, wenn der Markt ruht, wie es derzeit der Fall ist, und wenn die Gefahr eines plötzlichen Platzens der Blase besteht. Je schneller die Stabilisierung eintritt, desto geringer ist dieses Risiko – so das Fazit unseres Interviewpartners.

I. Žikić

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