Kada kupujete prvi stan obratite pažnju na porez na prenos apsolutnih prava - Kako da zbog 15 m² vaši potomci ne izgube pravo na buduće olakšice?

Kada je reč o kupovini stana, nekad kupci nisu svesni da pojedine odluke mogu imati dugoročne posledice, posebno kada je reč o oslobođenju od poreza na prenos apsolutnih prava. Prema zakonu, članovi porodičnog domaćinstva, uključujući decu, mogu ostvariti pravo na poresko oslobođenje, ali postoji jedna ključna stavka koju treba imati na umu: jednom kada se to pravo iskoristi, ne može se ponovo ostvariti.

Kako objašnjava advokat Predrag Stojanovski, specijalizovan za kupoprodaju nekretnina i poresko pravo iz VP advokatske kancelarije, pravo na oslobođenje ne može se ponovo koristiti za članove domaćinstva koji su već ostvarili to pravo. To znači da ako se, na primer, dete koristi za oslobođenje prilikom kupovine stana, u budućnosti, kada odluči da kupi svoj stan, neće moći ponovo da zatraži oslobođenje.

U praksi, to znači da je važno pažljivo razmotriti da li iskoristiti poresko oslobođenje za decu u trenutku kupovine stana ili ga sačuvati za kasnije. Ova odluka može uticati na buduće finansijske mogućnosti, posebno kada je reč o sticanju prve nekretnine.

Naime, kako Stojanovski objašnjava za eKapiju, pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava prilikom kupovine stana, odnosno porodične stambene zgrade (odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi), ima fizičko lice koje kupuje prvi stan i koje je punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije. Uslov koji se mora ispuniti je i da kupac od 1. jula 2006. godine do dana zaključenja ugovora kojim stiče prvi stan nije imao u svojini (odnosno susvojini i/ili zajedničkoj svojini) stan na teritoriji naše zemlje

U slučaju ispunjenja uslova kupac prvog stana može ostvariti poresko oslobođenje za površinu do 40 m².

- Sa druge strane, pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava imaju i članovi porodičnog domaćinstva kupca, pod uslovom da od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini (odnosno susvojini i/ili zajedničkoj svojini), stan na teritoriji Republike Srbije. Porodičnim domaćinstvom kupca prvog stana smatra se zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda kupca prvog stana, njegovog supružnika, kupčeve dece, kupčevih usvojenika, dece njegovog supružnika, usvojenika njegovog supružnika, kupčevih roditelja, njegovih usvojitelja, roditelja njegovog supružnika, usvojitelja kupčevog supružnika, sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana - navodi Stojanovski.

U slučaju ispunjenja ovih uslova, kako dodaje naš sagovornik, uslova može se ostvariti poresko oslobođenje do 15 m² po svakom članu porodičnog domaćinstva.

- Ako je površina stana koji kupac prvog stana kupuje veća od površine za koju se može ostvariti poresko oslobođenje porez se plaća na prenos prava svojine na razliku površine kupljenog i površine odgovarajućeg stana (npr. ukoliko površina stana iznosi 100 m² a kupac ostvari pravo poresko oslobođenje za 40 m², supružnik na dodatnih 15 m², i dete na 15 m², porez će se obračunati na preostalih 30 m²) - pojašnjava sagovornik eKapije.

Porez na prenos apsolutnih prava u pravnom sistemu Srbije regulisan je odredbama Zakona o porezima na imovinu, kojim su regulisana pitanja predmeta oporezivanja (kao i šta se izuzima od oporezivanja), obveznika poreza na prenos apsolutnih prava, poreske osnovice, trenutak nastanka poreske obaveze, iznos poreske stope i krajnje – oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava, navodi Stojanovski.

- Shodno Zakonu, obveznik poreza na prenos apsolutnih prava jeste prodavac. Međutim, ustaljena praksa jeste da ovu obavezu plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava preuzima kupac, a što mora biti konstatovano u samom tekstu Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. U tom slučaju prodavac ugovorom ovlašćuje kupca da može preuzimati radnje pred nadležnom poreskom upravom u postupku utvrđivanja poreza na prenos apsolutnih prava - ističe naš sagovornik.

Osnovicu poreza na prenos apsolutnih prava čini ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, dok stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5%. Međutim, kako dodaje, ukoliko nadležni poreski organ utvrdi da je ugovorena cena niža od tržišne, ima pravo da u roku od 60 dana od dana prijema poreske prijave, odnosno saznanja da je došlo do prenosa, utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti.

- Preporučuje se, zbog složenosti ove materije i poreskog postupka utvrđenja poreza na prenos apsolutnih prava, angažovanje advokata već od trenutka zaključenja ugovora kako bi se izbegle potencijalne komplikacije tokom postupka - zaključuje advokat.